[슈카월드] 대박이냐 쪽박이냐, 부동산 PF

부동산 공사, 부동산 PF의 등장

1층 건물만 짓는다면 10세대 밖에 못 짓는 땅에 고층 건물을 세우게 되면 200세대 정도 들어갈 수 있을 것 같다. 거기다 낮은 집들은 가격도 낮은데 높은 집들은 가격도 높다. 땅이 5000억이라고 가정하였을 때, 공사는 1조를 가진 시공사가 자기 자본 3천억+투자금 2천억을 받아서 하는 것이 일반적인 생각일 것이다. 그러나 부동산 가격이 가파르게 우상향 한다고 했을 때 가장 이득을 볼 수 있는 방법은 레버리지를 높이는 것이다. 자기자본 5백억+투자금 4500억, 즉 레버리지 10배로 진행하는 것이다. 이 부동산 수익률이 30%라고 한다면 1500억원을 번 것인데, 자본 5백에 비하며 300%에 해당하는 돈이다. 1000억 뻥튀기가 가능한 것이다. 

 

부동산 PF의 등장과 대박 요건

즉, 이 예시와 같이 수익률을 높이기 위해서 레버리지 10배와 같이 레버리지를 매우 크게 잡는 부동산 사업 모델을 부동산PF라고 한다. 또한, 이러한 예시처럼 대박을 치기위해서는 레버리지 10배 사업 모델이 성공하기 위해서는 꾸준한 부동산 가격 상승, 100% 분양(수요), 꾸준한 자금 지원(투자처가 돈을 빼지 않을 것), 이 3가지가 필요하다. 

 

부동산 PF의 쪽박

그러나 이때, 금리가 6%라고 하면 300억이 이자로 발생하게 되는데 이는 본인 투자 자본의 50%에 해당하는 돈이다. 사업이 2년 늦춰지게 되면 사업이 망하게 되는 것이다. 또한, 레버리지가 10배이기 때문에 10% 밀리게 되면 나는 100%를 잃게 되는 것이다. 즉, 부동산 가격이 10% 밀리는 상황이 발생하게 되면 투자처는 돈을 빼게 된다. 이 자리를 메꾸기 위해서는 새로운 투자처가 필요한데 꺾이고 있는 10배짜리 사업에는 들어올 투자처가 마땅치 않다. (없다) 원래는 그래서 비게 된 자기 자본으로 4500억을 채울 수 있어야 하는데 돈이 500억밖에 없는 사람이라면 커버할 수 없는 것이다. 즉, 땅을 팔아서 커버하기 위해서 땅이 공매로 나오게 되고 땅값은 살 때보다 훨씬 떨어진 가격에 거래가 되기 때문에 절반 이상의 손실로 이어지는 것이다. 심지어는 선분양을 받았는데 사업이 깨지는 경우가 발생하기도 한다.